주택 임대차 계약 할 때 무조건 확인해야 하는 권리들

'부동산 거래, 내 집 마련, 전-월세로 거주하기' 등 계약 과정과 방법을 잘 모르면 거액의 돈이 왔다 갔다 하는데 너무 겁나고 무섭다. 나도 부동산 관련 지식이 거의 없어 이번에는 '김앤장 법률사무소와 서울시가 마련해 준 청년주거분야 법률교육'을 변호사님께 들었다.

 

1시간 동안 수업이 진행되었는데 변호사라서 그런지 발성도 좋고 발표를 맛있게 잘하신다. 그래서 1시간 동안 엄청나게 양질의 수업을 들어서 수업이 끝난 후 머리가 돌아가지 않았다. 어려운 법률 용어가 계속 나와서 어려웠다. 휴우~

 

• 임대: 돈을 받고 자기의 물건을 남에게 빌려줌
• 임차: 돈을 내고 남의 물건을 빌려 씀

ⓒ pixabay - oleksandrpidvalnyi

임대차 계약 전에 꼭 확인해야 하는 권리들

• 민법
• 주택 임대차 보호법 (*가장 중요)

임대차 계약할 때 민법과 주택 임대차 보호법이 적용된다. 그중에서도 주택 임대차 보호법에 대해 알아두면 안 좋은 일이 발생했을 때 나의 권리를 지킬 수 있을 것이다.

1. 임대차 시 생기는 권리 '대항력'이란

대항력: 내가 임차한 주택에서 살 수 있는 권리(대항: 임대차 시 생기는 권리)이다.

어떤 상황에서 대항력이 필요할까? 새로운 집주인이 생긴다면 대항할 수 있다. 집주인이 그대로 유지된다면 상관없지만 임대인이 자주 바뀐다.

• 필요 요건: 주택의 인도(인도: 거주한다), 전입신고

2. 임차인에게 가장 중요한 보증금 회수 '우선 변제권'이란

우선 변제권: 가장 빨리 임대인으로부터 돈을 받을 수 있는 권리이다. (변제: 돈을 갚는다)

우선 변제권을 가지고 있는 임차인이 많은 경우 확정 일자가 빠른 순으로 변제받는다.

• 필요 요건: 확정일자 받기, 전입신고 = 주민등록

3. 우선하여 돈을 받는 '저당권'이란

저당권: 대출을 갚지 못하면 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리이다.

• 채권자: 특정인에게 빚을 받아 낼 권리를 가진 사람
• 저당물: 주택?

 

주택 임대차 표준계약서 작성 시 유의사항

표준계약서 작성 할 때 특약사항을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 특약 부분 외에는 형식이 정해진 서류라서 크게 신경을 쓰지 않아도 되고 특약사항을 조심해야 한다. 임차인이 특약을 어길 시 만기일이 되지 않아도 임대인이 쫓아낼 수 있다.

 

집수리 비용은 누가 지불하는가

주택 인도 후 집에 문제가 있다면 일주일 안에 임대인에게 말한 후 수리를 받아야 한다. 일주일 지나면 집주인이 잘 안 해주는 경우도 있나 보다.

항목	비용을 부담하는 사람
생활할 때 큰 문제가 생길 수 있고 비용이 많이 드는 부분들 전기, 상하수도, 보일러, 창문파손, 도어락 고장, 누수	임대인(집주인)
생활할 때 작은 문제로 금방 고칠 수 있는 부분 파손시킨 물건, 전구, 방충망, 도어락 건전지	임차인

 

임대차 만료가 되면

항목	요청 기간	유의 사항
해지할 때	3개월 전
연장할 때	3개월 전	계약금 5% 초과 인상 불가

 

 

보증금을 보호하기 위한 선순위 저당권자 확인하기

등기부 등본 갑구와 을구

을구: 임대인의 대출 상태와 전세보증금 우선권 확인해야 한다.

집값이 하락하면 전세가도 하락해서 보증금을 돌려줄 때 집주인이 지금 보유하고 있는 현금이 부족해서 보증금을 돌려주기 힘든 경우가 자주 발생한다. 

 

순위	선순위 저당권자
1순위	미납국세, 소액임차인 우선변제
2순위	확정일자 받은 우선 변제권을 가지고 있는 임차인